Bail Commercial au Maroc - Rédaction, droits et obligations

Les règles d'un contrat de bail

La réglementation sur le bail commercial a changée depuis le 11 février 2017, date de l’application de la loi 49-16 relative aux baux (immeuble et locaux commerciaux).
Une loi qui vient modifier les dispositions poussiéreuses du dahir du 11 mai 1955, et tend vers la recherche d’un équilibre entre la propriété commerciale et la propriété foncière.

Cette loi sonne la fin des baux oraux en rendant obligatoire leur rédaction, ainsi que l’établissement d’un état descriptif des lieux.

Le loyer

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, celui-ci pourra subir une augmentation, généralement appelée révision du loyer triennale et indexée sur l'indice du coût de construction (ICC).
Sauf stipulation contraire, les charges locatives sont incluses dans le loyer, mais elles peuvent faire l'objet de règlements séparés, généralement considérés comme des avances sur charges durant les 11 premiers mois de l'année, se concluant par un montant différent le 12ème mois en fonction du montant réel desdites charges locatives annuelles.

Le droit au bail

A l’issu du 24^ème mois, le locataire dispose du droit de renouvellement (droit au bail)

Le droit au bail est acquis directement en cas d’achat d’un droit d’entrée (pas de porte), et il constituera la somme minimum à payer au locataire en cas d’éviction

Dénonciation du bail

Tout propriétaire voulant mettre un terme à un bail commercial, doit mettre en demeure le locataire en lui indiquant la raison et lui accorder un délai à compter de la réception de la mise en demeure.

Un délai de 15 jours au motif de non paiement des loyers ou de risques de tomber en ruine.
Un délai de 3 mois, en cas de récupération pour usage personnel, d’extension ou de surélévation.

Sans réaction du locataire, le propriétaire pourra saisir la justice afin d’homologuer sa mise en demeure, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la fin du délai accordé au locataire.

Indemnisation

En sus de son droit au bail, le locataire peut prétendre à une indemnisation
Celle-ci est calculée sur le préjudice subi et sur la valeur marchande du fonds de commerce

La base est calculée sur les déclarations fiscales des quatre dernières années d’exploitation, des investissements engagés pour les améliorations et les modifications, les éléments du fonds de commerce considérés perdu et les frais de déménagement

Cependant l’article 8 de la même loi, exclu toute indemnité en cas de :

Non paiement de loyer
Changement d’activité sans accord du bailleur
Modification des locaux sans accord du bailleur
Cessation d’activité entrainant un effet néfaste sur la réputation du fonds de commerce

Reprise des lieux en cas d’abandon ou de fermeture

Le bailleur peut adresser une demande d’ouverture des portes au président du tribunal de commerce, afin de récupérer ses locaux, si le locataire à cessé de payer les loyers depuis 6 mois.

A l’issue de ce délai de 6 mois, le bail est résilié de façon définitive.

Cependant, si le locataire se manifeste dans ce délai de 6 mois, il y a automatiquement un sursis à exécution. Il appartient donc au président du tribunal de commerce d’accorder un délai au locataire pour régulariser sa situation.

A l’issu du délai accordé, si la situation n’a pas été régularisée, l’exécution de l’ordonnance pourra se poursuivre

Le droit de retour

Le propriétaire ayant fait des travaux aux motifs de démolition, de reconstruction, d’expansion ou de surélévation doit réintégrer son locataire

Le droit de sous-louer ou de céder son bail

La sous-location de tout ou partie des locaux est autorisée, sauf mention contraire figurant au bail.

Notons que dans le cas d’un loyer de sous-location supérieur à celui payé par le locataire principal au bailleur, celui-ci sera en droit de réviser son loyer sans prendre en considération la règle de l’augmentation triennale (calculé sur l’indice de construction)

Cession du bail

Le bail peut être cédé à un tiers sans obtenir l’accord préalable du propriétaire, mais il faut néanmoins lui signifier, sous peine d’inopposabilité.

Il est important de souligner que le propriétaire a un droit de préemption qu’il peut exercer dans un délai de 30 jours.
La loi autorise le propriétaire à préempter le droit au bail en versant la même somme que le nouveau locataire, passé ce délai le propriétaire ne peut plus se prévaloir de son droit de préemption

Clause résolutoire

Si le contrat de bail fait apparaître une clause résolutoire, le bailleur à la possibilité de mettre le locataire défaillant en demeure de payer sous peine de restitution des locaux.

Si le locataire n’a pas payé son loyer depuis 3 mois, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de payer. A l’issu de 15 jours après réception de la mise en demeure restée infructueuse, le bailleur peut saisir le juge des référés pour constater la résiliation du bail et ordonner la restitution des locaux

Le changement de destination

Le locataire a la possibilité d’étendre son objet social et par voie de conséquence sa destination inscrite au bail.

Cependant, pour que le locataire puisse prétendre à la modification de son activité sur le bail, il faut que sa nouvelle activité soit en relation directe avec son ancienne.

En effet, une entreprise a pour vocation d’évoluer, ouvrant ainsi des voix vers des activités connexes à son activité principale. Une situation qui ne doit pas entrainer le refus du propriétaire, sauf dans les cas d’incompatibilité avec les spécificités des locaux ou d’atteinte à la sécurité.

En cas de litige porté devant les tribunaux, il appartient au juge de trancher.

Quelques questions fréquentes

Pourquoi le bail commercial est souvent appeler bail 3, 6, 9 ?
Un contrat de bail commercial classique est conclu pour une période de 9 ans, avec des obligations, des droits et des conditions.

Quelles sont les obligations liées au bail commercial ?
Le locataire s’engage pour une période minimale de 3 ans
Le propriétaire s’engage pour une période minimale de 9 ans

Quand peut-on acquérir la propriété commercial ?
Le locataire peut prétendre à la propriété commerciale (droit au bail) à compter du 24^ème mois de location, sauf lorsqu’il à racheter ledit droit au bail à l’ancien locataire, au quel cas il en est le propriétaire immédiatement et de plein droit.

Quelles sont les conditions de résiliation de bail ? de résiliation de bail ?
Tous les 3 ans, le locataire et lui seul peut mettre fin au contrat de bail, à la condition d’avertir le propriétaire 6 mois avant l’échéance, par un acte extrajudiciaire impliquant l’intervention d’un huissier.

A l’issu des 9 ans, le bail est en principe renouveler par le bailleur, mais le propriétaire peut récupérer ses locaux, aux conditions de prévenir le locataire 6 mois avant l’échéance et de payer le droit au bail appartenant au locataire.
Cette condition se justifie aisément, car en refusant de renouveler le bail, le locataire perd la possibilité de revendre son fonds de commerce ou son droit au bail, causant un préjudice très important à l’entreprise.

Il existe quelques cas particuliers :

Le propriétaire peut décider de procéder à une démolition, une surélévation ou une nouvelle construction.
Il doit alors verser une indemnisation appeler prime d’éviction, prenant en compte la valeur du droit au bail, du préjudice subi et du déménagement.

Attention selon les cas, le montant de la prime peut être très élevée.

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